immohive.io≡ Inhaltsverzeichnis
Die Anlage V ist das steuerliche Herzstück für Vermieter: Hier erklären Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wer die richtigen Posten ansetzt – und die häufigen Fehler kennt – kann erhebliche Steuervorteile realisieren.
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ist Teil Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung. Für jede vermietete Immobilie füllen Sie eine separate Anlage V aus. Die dort ermittelten Einkünfte (positiv oder negativ) werden mit Ihren übrigen Einkünften saldiert.
Einnahmen: Was Sie angeben müssen
Zu den Einnahmen zählen alle Zahlungen, die Sie in Zusammenhang mit der Vermietung erhalten: Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen (Bruttomiete), aber auch Mieten für Stellplätze oder Garagen, die zusammen mit der Wohnung vermietet werden.
- Kaltmiete aller Monate des Veranlagungszeitraums
- Betriebskostenabrechnungen: Nachzahlungen (+ Einnahme) und Gutschriften (– Einnahme)
- Miete für Stellplatz, Keller, Garage (sofern mitvermietet)
- Entschädigungen, z. B. bei Mietervertragsbruch
- Zuschüsse und Fördermittel, die eine Einnahme darstellen
Werbungskosten: Alle absetzbaren Ausgaben
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die durch die Erzielung von Mieteinnahmen veranlasst sind. Die Aufzählung in § 9 EStG ist nicht abschließend – entscheidend ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung.
Häufig vergessene Werbungskosten
- Schuldzinsen aus ImmobilienfinanzierungNur Zinsen, nicht die Tilgungsanteile
- Abschreibung (AfA) auf das Gebäude2 % p.a. für Gebäude vor 2023; höhere Sätze für Neubauten und Sanierungen
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, RenovierungenSofort absetzbar – im Gegensatz zu Herstellungskosten
- Betriebskosten, die der Vermieter trägt (nicht umgelegt)
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater
- Kontoführungsgebühren für das Mietkonto
- Kosten für Inserate und MietersuchePortale, Makler, Besichtigungskosten
- Fahrtkosten zur Immobilie0,30 € / km einfache Strecke, alternativ Nachweis tatsächlicher Kosten
- Rechtliche Beratung (Mietrecht, Steuerrecht)
- Fachliteratur und Fortbildungen mit Immobilienbezug
- Bürokosten anteilig, sofern nachweisbar für Vermietungstätigkeit
- Leerstandskosten während aktiver Vermietungsabsicht
AfA: Die wichtigste Abschreibungsquelle
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für die meisten Vermieter der größte einzelne Werbungskostenposten. Sie wird auf den Gebäudewert (nicht den Grundstücksanteil!) berechnet und jährlich als Betriebsausgabe abgesetzt.
- 2 %
- Vor 01.01.2023 gebaut 50 Jahre Abschreibungszeitraum
- 3 %
- Ab 01.01.2023 fertiggestellt 33 Jahre Nutzungsdauer
- 5 %
- Denkmalschutz, 1. bis 8. Jahr § 7i / 7h EStG
- 2,5 %
- Denkmalschutz, 9. bis 12. Jahr Anschließend reguläre AfA
7 häufige Fehler bei der Anlage V
- Tilgung als Werbungskosten ansetzen: Nur Schuldzinsen sind absetzbar – nicht der Tilgungsanteil Ihrer Kreditrate.
- Grundstücksanteil abschreiben: Der Bodenwert unterliegt keinem Verschleiß und wird nicht abgeschrieben.
- Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten verwechseln: Werterhöhende Modernisierungen sind Herstellungskosten – sie müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, nicht sofort.
- Privatanteil nicht bereinigen: Bei Teilnutzung (z. B. Arbeitszimmer in selbst genutzter Wohnung) nur den vermieteten Anteil ansetzen.
- Vorweggenommene Werbungskosten vergessen: Kosten vor dem ersten Mietvertrag (Renovierung, Makler) können als vorweggenommene Werbungskosten abgesetzt werden – wenn Vermietungsabsicht nachweisbar.
- Ferienwohnung falsch behandeln: Bei Eigentums-Ferienwohnungen mit Selbstnutzung gelten besondere Aufteilungsregeln. Liegt die Eigennutzung über 10 %, wird Liebhaberei geprüft.
- Falsche AfA-Basis: Basis ist nicht der Kaufpreis allein, sondern Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) – abzüglich des Grundstücksanteils.