Anschlussfinanzierung vorbereiten: Ab wann sollte man tätig werden?

Die Sollzinsbindung läuft aus, die Restschuld ist noch erheblich — und plötzlich liegt das Prolongationsangebot der Bank im Briefkasten. Wer erst zu diesem Zeitpunkt reagiert, verliert wertvolle Verhandlungsmacht und bezahlt im Zweifel deutlich mehr als nötig. Die Anschlussfinanzierung ist für die meisten Immobilieneigentümer die zweite große Finanzierungsentscheidung ihres Lebens. Sie zu unterschätzen kann über die verbleibende Laufzeit schnell fünf- bis sechsstellige Mehrkosten bedeuten. Dieser Artikel zeigt, ab wann Sie tätig werden sollten, welche Optionen Sie haben und wie Sie die Weichen für möglichst günstige Konditionen stellen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei den meisten Immobiliendarlehen in Deutschland wird der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum — die sogenannte Sollzinsbindung. Übliche Laufzeiten sind 10, 15 oder 20 Jahre. Läuft diese Bindung aus, ist die Restschuld in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Im Anschluss muss die verbleibende Summe zu den dann aktuellen Marktkonditionen weiterfinanziert werden — das ist die Anschlussfinanzierung.

Das Besondere: Sie sind rechtlich nicht an Ihre bisherige Bank gebunden. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie das Darlehen vollständig ablösen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dieses Wechselrecht ist ein zentrales Instrument, das Sie aktiv nutzen sollten. Die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung hängt von der ursprünglichen Tilgungsrate, geleisteten Sondertilgungen und der Länge der Erstbindung ab — sie kann je nach Laufzeit und Tilgung noch 50–80 % des ursprünglichen Darlehensbetrags ausmachen.

Der richtige Zeitpunkt: Wann sollten Sie aktiv werden?

Der größte Fehler bei der Anschlussfinanzierung ist das zu späte Handeln. Viele Eigentümer warten auf das Prolongationsangebot ihrer Bank — das kommt erfahrungsgemäß erst zwei bis drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Zu diesem Zeitpunkt ist der Verhandlungsspielraum gering: Die Bank weiß, dass Ihnen die Zeit fehlt, ausführlich zu vergleichen, und die Zinssicherung über ein Forward-Darlehen ist praktisch nicht mehr möglich.

Experten empfehlen, spätestens 12 bis 18 Monate vor Zinsbindungsende mit dem Marktvergleich zu beginnen. Wer das Zinsänderungsrisiko aktiv steuern will, kann sogar bis zu 36 oder 60 Monate im Voraus ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Der ideale Zeitpunkt hängt von Ihrer Risikobereitschaft, der Zinsprognose und dem aktuellen Marktumfeld ab.

Die drei Optionen: Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen

Option 1: Prolongation bei der bisherigen Bank

Die Prolongation ist der bequemste Weg: Sie vereinbaren mit Ihrer bisherigen Bank neue Konditionen für die Restschuld, ohne die Bank zu wechseln. Kein Notar, keine Grundbuchänderung, kein Aufwand mit Unterlagen bei einer neuen Bank. Für viele Eigentümer ist das verlockend — doch bequem bedeutet selten günstig. Banken wissen, dass viele Kunden die Trägheit bevorzugen, und setzen Prolongationskonditionen entsprechend an.

Das bedeutet nicht, dass Prolongation grundsätzlich schlecht ist. Wenn Ihre Hausbank tatsächlich marktgerechte Konditionen anbietet — was Sie nur durch aktiven Vergleich feststellen können — ist sie eine valide Option. Nutzen Sie das Angebot als Ausgangspunkt für Verhandlungen: Ein konkretes Konkurrenzangebot einer anderen Bank erhöht Ihren Hebel erheblich.

Option 2: Umschuldung zu einer neuen Bank

Bei der Umschuldung lösen Sie das bestehende Darlehen ab und nehmen ein neues bei einer anderen Bank auf. Der wesentliche Unterschied zur Prolongation: Die neue Bank benötigt eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit. Da diese bereits im Grundbuch eingetragen ist, muss sie nicht neu bestellt, sondern lediglich abgetreten werden — ein vergleichsweise einfacher notarieller Vorgang, der in der Regel einige Hundert Euro kostet. Diese Kosten sind im Verhältnis zu den erzielbaren Zinsersparnissen meist gut investiert.

Option 3: Forward-Darlehen zur Zinssicherung

Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, das Sie heute zu festgelegten Konditionen abschließen, aber erst in der Zukunft — zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung — in Anspruch nehmen. Es ist damit ein Instrument zur Zinssicherung gegen künftige Zinssteigerungen. Banken verlangen für diese Zinssicherheit einen Aufschlag auf den aktuellen Marktzins, der i.d.R. zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit liegt. Bei 24 Monaten Vorlaufzeit wären das etwa 0,24 bis 0,72 Prozentpunkte.

Zinsänderungsrisiko und Marktlage einschätzen

Kein seriöser Berater kann Ihnen exakt vorhersagen, wohin sich die Zinsen entwickeln werden. Was Sie tun können: das aktuelle Zinsumfeld einordnen und eine persönliche Risikostrategie ableiten. Relevant sind der aktuelle Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), die Inflationsentwicklung im Euroraum sowie das Niveau der Kapitalmarktzinsen (insbesondere 10-jährige Bundesanleihen, an denen sich Hypothekenzinsen orientieren).

Wichtiger als die Zinsprognose ist jedoch Ihre individuelle Tragfähigkeit bei verschiedenen Zinsszenarien. Rechnen Sie durch: Was wäre die monatliche Rate, wenn der Anschlusszins 1, 2 oder 3 Prozentpunkte höher liegt als heute? Wenn Sie diesen Anstieg finanziell tragen könnten, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen, können Sie entspannter agieren und müssen kein Forward-Darlehen abschließen.

Unterlagen und Ablauf: Was Sie vorbereiten müssen

Auch wenn Sie bei Ihrer Hausbank verlängern, sollten Sie die wichtigsten Dokumente aktuell halten. Bei einer Umschuldung zu einer neuen Bank ist die Bonitätsprüfung vollständig neu durchzuführen — die neue Bank kennt Ihre Situation nicht und wird Ihre finanzielle Lage sorgfältig prüfen. Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto schneller erhalten Sie verbindliche Angebote und können vergleichen.

Der Ablauf einer Umschuldung dauert von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen. Planen Sie ausreichend Puffer ein: Notartermine für die Grundschuldabtretung müssen koordiniert werden, und die bisherige Bank muss die Ablösesumme bestätigen. Beginnen Sie daher nicht erst sechs Wochen vor Zinsbindungsende mit dem Prozess.

Tilgung optimieren: Mehr als nur den Zins im Blick

Die Anschlussfinanzierung ist der ideale Moment, die Tilgungsstruktur zu überdenken. Viele Eigentümer haben bei der Erstfinanzierung eine niedrige Tilgungsrate von 1–2 % gewählt, um die monatliche Belastung gering zu halten. Wenn Einkommen und finanzielle Situation es inzwischen erlauben, sollten Sie die Tilgungsrate erhöhen. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit erheblich und senkt die Gesamtzinslast — auch wenn das die monatliche Rate zunächst erhöht.

Achten Sie außerdem auf die Sondertilgungsrechte im neuen Vertrag. Viele Banken räumen standardmäßig Sondertilgungen von 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ein — häufig ohne Zinsaufschlag. Wenn Sie damit rechnen, Kapital aus Mieteinnahmen, Erbschaften oder Bonuszahlungen einsetzen zu können, ist ein großzügiges Sondertilgungsrecht wertvoller als ein marginaler Zinsrabatt.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung