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Die Mieterauswahl ist die wichtigste Einzelentscheidung, die ein Vermieter trifft. Ein zuverlässiger Mieter macht jahrelang keine Probleme. Ein falscher kann Schäden verursachen, die weit über die Kaution hinausgehen – und im Extremfall ein Räumungsverfahren auslösen, das 12–18 Monate dauert.
- 12–18 Mon.
- Durchschnittliche Räumungsklage-Dauer Inkl. Vollstreckung
- 8.000–15.000 €
- Typische Gesamtkosten einer Räumung Anwalt, Gericht, Schäden
- 3 Monate
- Maximale Kaution Nettokaltmiete nach § 551 BGB
- < 1 Std.
- Zeitaufwand Screening Mit strukturiertem Prozess
Was Sie verlangen dürfen – und was nicht
Das Datenschutzrecht (DSGVO) und die Rechtsprechung des BGH setzen klare Grenzen. Zulässig sind Fragen und Unterlagen, die einen direkten Bezug zur Mietzahlungsfähigkeit haben. Unzulässig sind Fragen zu Schwangerschaft, Kinderwunsch, Religionszugehörigkeit, politischen Ansichten oder Vorstrafen.
Zulässige Unterlagen im Screening
- Ausgefüllte Selbstauskunft (Name, Vorname, Geburtsdatum, aktuelle Adresse, Arbeitgeber)
- SCHUFA-Bonitätsauskunft (Selbstauskunft des Bewerbers)Nicht älter als 3 Monate
- Einkommensnachweise der letzten 3 MonateGehaltsabrechnungen oder Kontoauszüge
- Aktueller Arbeitsvertrag oder Nachweis SelbstständigkeitGewerbeschein oder letzter Steuerbescheid
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des VormietersFreiwillig – kein Rechtsanspruch darauf
- Personalausweiskopie zur Identitätsverifikation
SCHUFA-Auskunft richtig lesen
Der SCHUFA-Score allein sagt wenig. Relevant sind negative Einträge: laufende Inkassoverfahren, Insolvenzverfahren, Haftbefehle oder titulierte Forderungen. Ein Score unter 95 % ist kein Ausschlusskriterium, aber ein Anlass für ein Gespräch. Wichtig: Fragen Sie immer nach der Basis-Auskunft, nicht nach dem Branchen-Score.
Die 1/3-Regel: Wann ist das Einkommen ausreichend?
Als Daumenregel gilt: Die Kaltmiete sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Bei einer Kaltmiete von 1.200 € sollte das Haushaltsnettoeinkommen demnach mindestens 3.600 € betragen. Diese Regel ist nicht gesetzlich verankert – sie ist aber ein verlässlicher Erfahrungswert.
Was das Gespräch bei der Besichtigung verrät
Unterlagen klären Bonität. Das persönliche Gespräch klärt alles andere: Warum zieht die Person um? Wie lange möchte sie bleiben? Gibt es Haustiere? Wie kommuniziert sie – direkt, zögernd, aggressiv? Bewerber, die auf Nachfragen ausweichen oder Unterlagen verzögert liefern, sind ein Warnsignal – unabhängig von ihrer Bonität.
- Druck auf schnelle Entscheidung: Seriöse Bewerber akzeptieren, dass Sie prüfen müssen.
- Unvollständige oder verzögerte Unterlagen: Wer jetzt nicht liefert, liefert später auch nicht.
- Viele kurzfristige Umzüge in der Vergangenheit: Kann auf Streitigkeiten mit Vermietern hinweisen.
- Auffälligkeiten in der Selbstauskunft: Inkonsistente Einkommensangaben oder fehlende Arbeitgeberdaten.