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Die Mietkaution ist für viele Vermieter eine Selbstverständlichkeit – die Regeln dahinter aber nicht. Falsch angelegte, zu hoch angesetzte oder zu spät zurückgezahlte Kautionen führen regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten. Dabei sind die Grundregeln klar und leicht zu befolgen.
- 3 Monate
- Maximale Kautionshöhe Nettokaltmiete (§ 551 BGB)
- 3 Raten
- Zahlungsrecht des Mieters Beginn des Mietverhältnisses
- 3–6 Mon.
- Rückzahlungsfrist Angemessene Prüfungsfrist
- = Zinsen
- Anlage-Rendite dem Mieter Kaution + Zinsen zurückzahlen
Rechtsgrundlage: Was das Gesetz vorschreibt
§ 551 BGB regelt die Mietkaution abschließend. Die Kaution darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen – nicht 3 Warmmieten. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in 3 gleichen Teilzahlungen zu leisten, beginnend mit dem Einzug.
Anlage: Wie die Kaution verwahrt werden muss
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem Treuhandkonto oder einem gesonderten Sparbuch anlegen. Das ist kein Hinweis, sondern gesetzliche Pflicht. Die Kaution ist im Insolvenzfall des Vermieters geschützt – nur wenn sie korrekt verwahrt wird.
- Mietkautionssparbuch auf den Namen des Mieters (Vermieter hat Pfandrecht)
- Mietkautionskonto (Treuhandkonto beim Vermieter, durch Pfandrecht gesichert)
- Bürgschaft einer Bank oder Versicherung (Mietkautionsversicherung)
- Verpfändung eines Wertpapierdepots des Mieters (weniger gebräuchlich)
Rückzahlung: Was wann geschuldet ist
Nach Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution zuzüglich aufgelaufener Zinsen zurückgezahlt werden. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüfungsfrist zu – in der Praxis 3 bis 6 Monate. In dieser Zeit können verrechenbare Positionen ermittelt werden.
- Nachgewiesene Schäden über normale Abnutzung hinaus (mit Belegen)
- Ausstehende Mietzahlungen
- Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen (auch noch ausstehende)
- Kosten für Schönheitsreparaturen (nur wenn wirksam vereinbart und geschuldet)
- Normale Gebrauchsspuren und altersbedingte Abnutzung
- Reparaturen, die ohnehin fällig waren
- Schäden, die bereits beim Einzug bestanden (deshalb: Übergabeprotokoll!)