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Diese 9 Fehler begegnen erfahrenen Immobilienprofis immer wieder – quer durch alle Erfahrungsstufen, Bestandsgrößen und Regionen. Das Gemeinsame: Fast alle wären mit etwas Vorbereitung oder einem kurzen Profi-Check vermeidbar gewesen.
Fehler 1: Zu hohe Miete trotz Mietpreisbremse
In über 400 deutschen Kommunen gilt die Mietpreisbremse. Die Miete darf bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wer das ignoriert, riskiert Rückforderungen durch den Mieter – rückwirkend bis zu 30 Monate. Die häufigste Ursache: Der Vermieter hat den aktuellen Mietspiegel nicht geprüft.
Fehler 2: Kein oder unvollständiges Übergabeprotokoll
Ohne Übergabeprotokoll existiert beim Auszug kein Beweisdokument für den Zustand der Wohnung. Vermieter können dann Schäden nicht dem Mieter zuordnen – und verlieren den Rechtsstreit. Ein gutes Protokoll dokumentiert: Zählerstände, Schlüsselanzahl, Zustand aller Räume mit Fotos.
Fehler 3: Nebenkostenabrechnung zu spät
Die 12-Monats-Frist für die Nebenkostenabrechnung ist eine Ausschlussfrist. Wer sie versäumt, verliert den Anspruch auf Nachzahlungen dauerhaft – auch wenn diese tatsächlich berechtigt sind. Der Mieter kann trotzdem Rückzahlung von Überzahlungen verlangen.
Fehler 4: Nicht umlagefähige Kosten abrechnen
Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung sind nie umlagefähig – auch wenn Sie sich das im Mietvertrag vereinbart haben. Solche Klauseln sind unwirksam. Häufig landen trotzdem Kontoführungsgebühren, Steuerberatungskosten oder Kleinreparaturen in der Abrechnung.
Fehler 5: Kein Energieausweis beim Inserat
Seit 2014 ist der Energieausweis bei Inseraten und Besichtigungen Pflicht. Wer ihn nicht vorzeigen kann, riskiert Bußgelder bis zu 15.000 €. In der Praxis werden solche Verstöße selten verfolgt – aber der Ausweis ist trotzdem Pflicht und sollte immer vorhanden sein.
Fehler 6: Mündliche Absprachen statt schriftlicher Vereinbarungen
„Der Mieter hat versprochen, die Wände zu streichen“ – ohne schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag ist das wertlos. Alles, was über den gesetzlichen Standardmietvertrag hinausgeht, muss schriftlich vereinbart sein: Haustiere, Gartennutzung, Untervermietung, Renovierungspflichten.
Fehler 7: Kaution falsch anlegen oder verrechnen
Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden – auf einem Treuhandkonto oder Sparbuch auf den Namen des Mieters. Wer die Kaution auf dem eigenen Konto behält, handelt vertragswidrig. Bei Insolvenz des Vermieters wäre die Kaution dann Teil der Insolvenzmasse.
Fehler 8: Eigenbedarfskündigung ohne ausreichende Begründung
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn der Eigenbedarf konkret, ernsthaft und zum Zeitpunkt der Kündigung bereits absehbar ist. Vage Formulierungen wie „für ein Familienmitglied“ genügen nicht. Fehlt die genaue Bezeichnung der Person und des konkreten Bedarfs, ist die Kündigung unwirksam.
Fehler 9: Keine Anlage V oder fehlerhafte Angaben
Wer Mieteinnahmen erzielt, muss diese in der Einkommensteuererklärung angeben – auch wenn sie durch Werbungskosten ausgeglichen werden. Häufige Fehler: Tilgungsanteile als Werbungskosten ansetzen, die falsche AfA-Basis berechnen oder erhaltungsaufwandsrelevante Modernisierungen falsch einordnen.