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Wer zum ersten Mal eine Wohnung vermietet, unterschätzt den Aufwand – und wer zum zweiten Mal vermietet, unterschätzt das Risiko. Dabei lässt sich der gesamte Prozess in klare Phasen gliedern. Wer sie kennt, vermeidet die teuersten Fehler bereits vor dem ersten Inserat.
- 4–8 Wo.
- Typische Vermarktungsdauer Abhängig von Lage und Preis
- 3–6 Std.
- Zeitaufwand pro Schritt Bei Eigenerledigung
- Ø 12
- Bewerbungen bei guter Inseratqualität Großstadtlage
- 100 %
- Schriftlich dokumentieren Übergabe, Zustand, Zähler
Schritt 1: Marktmiete korrekt ermitteln
Der häufigste Fehler beim Einstieg: eine Miete ansetzen, die entweder Bewerber abschreckt oder unter Markt liegt. Nutzen Sie aktuelle Vergleichsdaten aus Mietspiegeln, Portalen und – wenn vorhanden – dem örtlichen qualifizierten Mietspiegel. Beachten Sie die Mietpreisbremse, die in vielen deutschen Städten gilt und die Miete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Schritt 2: Professionelles Exposé erstellen
Ein Exposé hat zwei Aufgaben: die richtigen Bewerber anziehen und ungeeignete Bewerber herausfiltern. Pflichtangaben sind Kaltmiete, Nebenkosten, Wohnfläche, Ausstattung, Energieausweis und – bei Einbauten – deren Zustand. Qualitativ hochwertige Fotos sind heute Erwartungsstandard, kein Differenziator.
Schritt 3: Inserat gezielt schalten
ImmobilienScout24 ist nach wie vor die reichweitenstärkste Plattform. Ergänzen Sie mit Kleinanzeigen für eine breitere Bewerberstruktur. Für WG-Zimmer oder möblierte Apartments ist WG-Gesucht nahezu alternativlos. Mehr als 3 gleichzeitige Portale erhöhen den Aufwand ohne proportionalen Nutzen.
Schritt 4: Bewerbungen sichten und vorscreenen
Legen Sie vorab fest, welche Unterlagen Sie einfordern – und fordern Sie diese konsistent bei allen Bewerbern an. Damit schützen Sie sich vor Diskriminierungsvorwürfen. Standardunterlagen: Selbstauskunft, SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, Arbeitsvertrag oder Rentenbescheid.
Schritt 5: Besichtigungen organisieren
Einzeltermine sind aufwendig, Sammelbesichtigungen erzeugen sozialen Druck und senken die Bewerbungsqualität. Empfehlung: 3–5 vorselektierte Einzeltermine mit je 30 Minuten Abstand. Nutzen Sie die Besichtigung zur abschließenden Einschätzung der Bewerber – die Unterlagen klären Bonität, das Gespräch klärt Passung.
Schritt 6: Mietvertrag rechtssicher aufsetzen
Verwenden Sie keine selbst formulierten Verträge. Bewährt sind die Musterverträge des Deutschen Mieterbundes oder Haus & Grund – beide sind gerichtlich erprobt. Individuelle Anpassungen (z. B. Haustierklauseln, Gartennutzung) sollten von einem Fachanwalt geprüft werden.
Schritt 7: Übergabe sauber dokumentieren
Das Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel bei späteren Streitigkeiten. Dokumentieren Sie Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung), sämtliche Mängel, die Anzahl übergebener Schlüssel und den Zustand aller Räume. Lassen Sie das Protokoll von beiden Parteien unterschreiben.
Vollständige Prozess-Checkliste
- Marktmiete geprüft, Mietpreisbremse berücksichtigt
- Energieausweis vorhanden (Pflicht bei Inserat)Fehlt er, droht Bußgeld bis 15.000 €
- Exposé mit hochwertigen Fotos und vollständigen Angaben
- Insertatsschaltung auf 1–2 Portalen
- Bewerbungsunterlagen-Anforderung festgelegt und konsistent eingefordert
- SCHUFA und Einkommensnachweise eingeholt und geprüft
- Mietvertrag aus geprüfter Vorlage, ggf. anwaltlich geprüft
- Kaution vereinbart (max. 3 Nettokaltmieten), Anlage geregelt
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Fotos und Unterschriften
- Ummeldung, SEPA-Mandat und Nebenkostenvorauszahlung besprochen